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Wohnungschäden

Wann muss der Mieter zahlen?

Nach dem Auszug folgt häufig der Streit: Vermieter wollen die Kaution einbehalten, um damit vom Mieter vermeintlich verursachte Schäden zu bezahlen. Doch das ist nicht immer rechtens. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen zahlen.

Müssen Mieter für alle Schäden in der Wohnung aufkommen?

Nein, ein Mieter muss nur für jene Schäden bezahlen, die über das übliche Maß an Abnutzung durch das Wohnen hinausreichen. Eine abgenutzte Küche, vergilbte Tapeten, defekte Jalousien oder abgewetzte Türstöcke gehören zum Beispiel nicht dazu.

Wann muss der Mieter für Schäden bezahlen?

Alles, was über die gewöhnliche Abnutzung hinausreicht, muss vom Mieter bezahlt werden. Dazu zählen insbesondere Schäden, die durch einen nachteiligen Gebrauch oder mutwillig entstanden sind. Dazu gehören etwa Wasserschäden am Parkett durch ein zu feuchtes Putzen oder Risse im Fliesenboden. Das gilt unter der Voraussetzung, dass die Einrichtung noch nicht die übliche Lebensdauer erreicht hat und sonst in einem guten Zustand ist. Der Mieter hat beim Auszug grundsätzlich die Wohnung so zu übergeben, wie er sie vorgefunden hat. Bis dahin müssen grobe verursachte Schäden beseitigt werden, sonst kann der Vermieter die Kaution einbehalten.

Welche Schäden in der Wohnung muss der Mieter nicht bezahlen?

Sofern es sich nur um vereinzelte Löcher in der Wand handelt, die der Mieter zum Anbringen eines Bildes verursacht hat, muss er für die Instandsetzung nicht aufkommen. Dies zählt zur normalen Abnutzung. Dasselbe gilt für:

  • verbleichte Wände
  • Kratzer im Boden
  • fleckige Teppiche oder
  • verzogene Fensterrahmen und Türen.

Auch für Schäden, die am allgemeinen Teil des Hauses entstanden sind, also im Hausgang, im Aufzug oder etwa an Öffnungsschranken vom Parkplatz, muss der Vermieter aufkommen. Solche Schäden sind allerdings bereits im Mietzins berücksichtigt. Hat der Mieter die Schäden aber nachweislich verursacht, muss er trotzdem zahlen.

Wer zahlt bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung?

Ist der Wasserschaden unverschuldet entstanden, hat der Vermieter die daraus entstehenden Kosten zu übernehmen. Das ist etwa bei einem Rohrbruch der Fall. Läuft hingegen das Aquarium des Mieters aus, vergisst er das Abdrehen des Wasserhahns oder hat er selbst Reparaturen an Wasserleitungen oder wasserführenden Geräten durchgeführt, muss der Mieter zahlen. Aus diesem Grund ist eine private Haftpflichtversicherung nicht nur für Wohnungseigentümer, sondern auch für Mieter sehr zu empfehlen.

Wann muss der Mieter für Schimmelbefall zahlen?

Ist ein Haus schlecht gedämmt, gab es einen Wasserschaden oder besteht nicht die Möglichkeit, ausreichend zu lüften, ist der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich. Der Mieter kann in solchen Fällen sogar eine Mietzinsminderung von bis zu 100 Prozent vornehmen. Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass der Mieter selbst für den Schimmel verantwortlich ist, hat dieser die Kosten für die Schadensbeseitigung zu übernehmen.

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Wer ist für Schäden an der Einrichtung verantwortlich?

Schäden an Einrichtungsgegenständen, die mitvermietet worden sind, muss für gewöhnlich der Vermieter bezahlen, sofern diese nicht durch einen nachteiligen Gebrauch verursacht worden sind. Ist der Herd defekt, hat der Vermieter zu zahlen, ist die Herdplatte aber etwa aufgrund eines Fallenlassens der Pfanne gesprungen, muss der Mieter für den selbst verursachten Schaden zahlen.

Wer zahlt die Reparatur von Thermen?

Bis 2015 war die Bezahlung von Reparaturarbeiten an Thermen ein strittiges Thema, jetzt schafft eine gerichtliche Entscheidung Klarheit. Die Kosten für Schäden an mitvermieteten Thermen sind vom Vermieter zu tragen, ebenso wie die Instandhaltungskosten. Die Kosten für die Wartungsarbeiten muss hingegen der Mieter anteilig begleichen.

Wer muss für Schäden am Haus aufkommen?

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser fallen in den Nichtanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes, weshalb gesonderte Regelungen bezüglich der Bezahlung von Schäden gelten. Die Definition der Betriebskosten kann vertraglich frei gestaltet werden.

Wie schützt sich der Mieter vor Schadenersatzforderungen?

Zu jedem Mietvertrag sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll gehören. Darin wird der aktuelle Zustand der Wohnung inklusive aller bereits vorhandenen Schäden und Mängel festgehalten. Neben der detaillierten Beschreibung ist eine Dokumentation mit Fotos sehr zu empfehlen. Auch muss das Dokument die Unterschriften von Mieter und Vermieter tragen, damit es bei späteren möglichen Streitfällen vor Gericht Bestand hat. Wird vereinbart, dass Schäden vor dem Einzug des Mieters durch den Vermieter noch beseitigt werden, sollte dies in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Grundsätzlich ist wichtig, dass vorhandene Schäden unmittelbar nach dem Entstehen dem Vermieter gemeldet werden. Ist der Mieter selbst dafür verantwortlich, sollte er mit der Reparatur nicht bis zum Auszug warten.

Schäden in der Mietwohnung Was muss der Mieter selbst bezahlen?

Oft kommen Schäden erst beim Auszug zur Sprache.

Das Parkett hat Kerben, auf den Silikonfugen gibt es schwarze Schimmelspuren und die Klobrille lag auch schonmal besser auf der Schüssel – wer in einer Wohnung lebt, verschleißt sie. Dafür zahlt man schließlich Miete. Doch damit ist nicht alles abgegolten.

Abgezogene Dielen, weiße Wände, neues Bad – beim Einzug war die Wohnung gerade frisch saniert. Als die Mieterin nach sieben Jahren ausziehen will, ist davon nicht mehr so viel zu sehen: Möbel und Absätze haben Spuren auf dem Holzfußboden hinterlassen, das Plastik der Badewanne hat tiefe Kratzer, auf den Fugen macht sich Schimmel breit. Und die Wände vom Rauchen vergilbt und mit allerlei Dübeln durchlöchert. Die Frage ist: Für welche Schäden muss die Mieterin aufkommen?

Wer in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren, damit muss auch der penibelste Vermieter leben. Die Bewohner schlafen schließlich nicht nur, sie kochen, essen, laufen herum, duschen und waschen – das sieht man der Wohnung irgendwann an, und dafür bezahlen sie auch Miete. Veränderungen, die durch "vertragsgemäßen Gebrauch" entstanden sind, hat der Mieter nicht zu verantworten, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. Anders sieht es aus mit Beschädigungen, die der Mieter grob fahrlässig oder sogar mutwillig herbeigeführt hat.

Möbel aufstellen muss erlaubt sein

Beispiel Bodenbelag: Teppichboden sollte zehn bis 15 Jahre halten, ist er danach verschlissen, kann das nicht dem Mieter angelastet werden. Brandlöcher oder Rotweinflecke dagegen schon. Möbel können auf Bodenbelägen dauerhafte Abdrücke hinterlassen. Trotzdem darf der Mieter schwere Schränke oder Kommoden aufbauen, das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Er kann allenfalls verpflichtet werden, den Schaden zu begrenzen, zum Beispiel durch Unterlegscheiben. Vermeidbar sind dagegen Einkerbungen durch Pfennigabsätze auf Holzfußböden. Sie sind allenfalls bei Geschäftsräumen im Rahmen des Üblichen, privaten Mietern ist es dagegen zumutbar, dass sie ihr schadenbringendes Schuhwerk an der Haustür ausziehen.

Ein anderes Beispiel: Wände. Wenn der Mieter in der Wohnung viel geraucht hat, sind sie womöglich stark vergilbt. Das muss der Vermieter hinnehmen, denn innerhalb der Wohnung darf der Mieter rauchen, so viel er will. Normalerweise darf er auch Haustiere halten, zumindest kleinere. Nutzt die Katze allerdings die Tapete als Kratzbaum, zählt das nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Kratzspuren muss der Mieter auf jeden Fall selbst beseitigen. Das gleiche gilt übrigens, wenn der Hund den Türrahmen zerkaut oder der Hamster den Teppich anfrisst. Schäden durch Tiere sind immer Mietersache.

Manche Vermieter werten auch Dübellöcher als Sachbeschädigung. Wer Hängeschränke oder Regale anbringen will, wird mit doppelseitigem Klebeband aber nicht weit kommen und lieber zur Bohrmaschine greifen. Das kann der Vermieter nicht verbieten und normalerweise lassen sich die Dübellöcher in blanken Wänden oder Fugen später auch problemlos wieder zuspachteln. Anders bei Fliesen oder Kacheln. Will der Mieter hier bohren, sollte er vorher um Erlaubnis fragen.

Schimmel auf Silikon lässt sich auf Dauer kaum vermeiden.

Das Bad gehört wahrscheinlich zu den Räumen, die am häufigsten genutzt werden. Irgendwann werden die Fugen dunkel und die Wasserschläuche brüchig, das ist ganz normal. Und auch Badewannen blitzen nicht ewig wie neu, Emaille kann nach zehn Jahren schonmal stumpf werden und Kunststoff verkratzen. Das sollte beim Auszug kein Problem werden. Für großflächige Abplatzungen oder lange Schrammen kann der Mieter aber verantwortlich gemacht werden. Ein Dauerbrenner, gerade im Bad: Schimmel. Sind Silikonfugen oder auch die Wände stark befallen, muss sich der Vermieter um die Beseitigung kümmern. Hat der Mieter nachweisbar falsch gelüftet und so den Schimmel selbst herangezogen, muss er aber möglicherweise zahlen.

Kleinere Reparaturen selbst bezahlen

Viele Schäden kommen erst beim Auszug aufs Tapet. Doch wenn Mieter lange in der Wohnung bleiben, stellt sich oft schon vorher die Frage "wer bezahlt?". Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung nicht nur im vertragsgemäßen Zustand übergeben, sondern auch zusehen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt. Er muss dafür sorgen, dass die Rohre halten und die Elektronik funktioniert, dass die Fenster dicht sind und die Türen richtig schließen. Und wenn der Mieter beispielsweise eine neue Klobrille braucht, dann muss der Vermieter auch diese stellen.

In vielen Verträgen werden solche kleineren Reparaturen auf den Mieter abgewälzt. Das ist zulässig, solange es um Summen bis etwa 100 Euro geht. Darüber hinaus ist aber der Vermieter in der Pflicht, auch bei kosmetischen Reparaturen. So muss der Mieter nicht jahrzehntelang mit dem Teppichboden leben, der schon beim Einzug vorhanden war. Auch die mitgemieteten Einrichtungsgegenstände muss der Vermieter instanthalten. Geht beispielsweise der Herd der Einbauküche kaputt, ist die Reparatur seine Sache. Ausnahme auch hier: Der Mieter hat den Schaden selbst herbeigeführt. Springt das Cerankochfeld,etwa weil eine Kaffeetasse darauf gefallen ist, muss der Mieter für Ersatz sorgen.

Privathaftpflicht: Wer zahlt Schäden in der Mietwohnung?

Privathaftpflicht Wer zahlt Schäden in der Mietwohnung?

Mieterinnen und Mieter haften für Schäden in der Wohnung, die über eine normale Abnutzung hinausgehen. Mit einer Privathaftpflichtversicherung können sie sich finanziell absichern. Doch diese zahlt nicht alles.

Stellen Sie sich vor: Sie stehen mit Ihrem Vermieter in der ausgeräumten Wohnung, wo Sie sieben Jahre lang mit Ihrer Familie inklusive Katze gelebt haben. Alles ist sauber geputzt. Sie sind zuversichtlich, dass die Übergabe der Wohnung unkompliziert abläuft. Doch dann notiert der Vermieter auf dem Abgabeprotokoll einen Mangel nach dem anderen:

  1. Wasserringe auf dem Parkettboden: 300 Franken
  2. Bilderschatten im Wohnzimmer: 500 Franken
  3. Sprung im Lavabo: 700 Franken
  4. Eigenmächtig montiertes Katzentörli in der Balkontür: 300 Franken
  5. Kleines Brandloch im Spannteppich: 800 Franken
  6. Farbige Kritzelei im Kinderzimmer: 500 Franken
  7. Vergilbte Raucherwände im Bürozimmer: 500 Franken

Sie bleiben zuversichtlich, schliesslich haben Sie eine Privathaftpflichtversicherung. Die Rechnung des Vermieters mit einer Schadenersatzforderung von 3600 Franken leiten Sie an die Versicherung weiter. Als diese Ihnen mitteilt, dass sie nur 720 Franken zahle, werden Sie unsicher – und sind verärgert. Wer übernimmt die Differenz von 2880 Franken – doch nicht Sie?!

Normale oder übermässige Abnutzung?

Dazu zwei Vorbemerkungen: Als Mieter haften Sie nicht für jeden Schaden. Alles, was normale Abnutzung ist, geht zulasten des Vermieters. Und: Nur wenn Sie wirklich für einen Schaden haften, zahlt die Privathaftpflichtversicherung, und das auch bloss gemäss den jeweiligen allgemeinen Versicherungsbedingungen.

Was bedeutet das nun für die ungedeckten 2880 Franken? Nehmen wir zuerst die Rechnung des Vermieters unter die Lupe und prüfen, ob er die notierten Beträge so überhaupt verlangen darf:

Normale Abnutzung: Paradebeispiel für eine normale Abnutzung sind die Bilderschatten. Dafür haften Sie nicht. Auch ausgetretene Spannteppiche oder sauber zugedeckte Dübellöcher gelten als normale Abnutzung und dürfen Mietern nicht in Rechnung gestellt werden. Somit können Sie die Rechnung des Vermieters um 500 Franken reduzieren.

Übermässige Abnutzung hingegen geht zulasten des Mieters. Übermässig bedeutet, dass bestimmte Bauteile oder Einrichtungen vor Ablauf ihrer üblichen Lebensdauer ersetzt respektive repariert werden müssen, beispielsweise zerbrochene Fensterscheiben, grobe Kratzer oder Absatzeindrücke im Parkett, Kratzspuren von Haustieren an Türen oder Küchengeräte, die durch unsachgemässe Bedienung beschädigt wurden.

Berechnung bei übermässiger Abnutzung

Zurück zur Rechnung Ihres Vermieters: Die Wasserringe, die Kritzelei und die Raucherwände, auch das Katzentörli, das Brandloch und der Lavabosprung sind als übermässige Abnutzung zu werten – Sie haften. Das jedoch nur im Rahmen des Zeitwerts, der Vermieter darf Ihnen nicht den vollen Neupreis für die Behebung der Schäden berechnen. Er muss vielmehr das Alter der beschädigten Gegenstände einbeziehen. Das heisst konkret:

Kritzelei im Kinderzimmer: Gemäss der Tabelle des Mieter- und des Hauseigentümerverbands beträgt die Lebensdauer von Wandanstrichen mit Dispersionsfarbe acht Jahre. Da die Tapeten bei Ihrem Einzug schon fünf Jahre alt waren und inzwischen zwölf Jahre alt sind, schulden Sie für diesen Mangel keinen Schadenersatz mehr. Sie können weitere 500 Franken abziehen.

Raucherwände: Auch diese Wände sind an sich abgeschrieben. Wenn es jedoch einen Spezialanstrich braucht, um die Nikotinschäden zu entfernen, haften Sie für die Kosten dieser Spezialbehandlung. Diese 500 Franken gehen also zu Ihren Lasten.

Sprung im Lavabo: Das Lavabo war bei Ihrem Einzug neu. Es hat eine Lebensdauer von 35 Jahren. Rechnet man Ihre siebenjährige Miete an, schulden Sie 80 Prozent der vom Vermieter verlangten 700 Franken, also 140 Franken weniger.

Katzentörli: Dieses haben Sie ohne die Einwilligung des Vermieters montiert, er möchte die Balkontür wieder im ursprünglichen Zustand. Deshalb müssen Sie die verlangten 300 Franken für eine neue Scheibe zahlen.

Bei den Wasserringen auf dem Parkett haften Sie für eine fachgerechte Reparatur, die notierten 300 Franken sind in Ordnung.

Für das kleine Brandloch darf der Vermieter nicht 800 Franken für einen neuen Spannteppich, sondern bloss eine Entschädigung für den Minderwert im Umfang von 160 Franken verlangen.

Sie schulden dem Vermieter also nicht 3600, sondern bloss 1820 Franken. Doch warum übernimmt die Versicherung nur 720 Franken davon? Weil die allgemeinen Versicherungsbedingungen gerade bei Mieterschäden bestimmte Schadensfälle ausschliessen.

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Was ist von der Privathaftpflicht ausgeschlossen?

Zum Beispiel die sogenannten Allmählichkeitsschäden. Das sind Schäden, die nach und nach entstanden sind – wie Ihre Wasserringe auf dem Parkett. Unter diese Kategorie fallen auch Schimmel an den Wänden, wenn man zu wenig gelüftet hat, oder rauchvergilbte Wände.

Nicht gedeckt sind ausserdem Schäden, die man absichtlich verursacht hat – wie Ihr Katzentörli in der Balkontür. Und bei Schäden, die wegen Grobfahrlässigkeit entstanden sind – wenn man zum Beispiel im Bett raucht und so einen Brand im Schlafzimmer verursacht –, kann die Versicherung ihre Leistung reduzieren. Für diese Schäden haftet man gegenüber dem Vermieter, ohne sie auf die Versicherung abwälzen zu können.

Deshalb schrumpft Ihr Anspruch an die Versicherung zusammen: Sie übernimmt nur den Sprung im Lavabo, also 560 Franken. Ebenso den Minderwert fürs Brandloch. Macht zusammen 720 Franken. Für die Wasserringe, den Nikotinspezialanstrich und das Katzentörli schulden Sie dem Vermieter 1100 Franken aus dem eigenen Portemonnaie.

Ziehen Sie daraus nicht den Schluss, eine Privathaftpflichtversicherung sei verzichtbar. Da diese ja auch viele Schäden ausserhalb des Mietverhältnisses abdeckt, wo der Schaden in die Hunderttausende gehen kann, ist und bleibt sie ein Muss.

Mietrecht

Was Mieter in der Schweiz über ihre Rechte und Pflichten wissen müssen

Источники: http://www.immobilienscout24.at/ratgeber/mietrecht-oesterreich/mietirrtuemer/wohnungsschaeden.html, http://mobil.n-tv.de/ratgeber/Was-muss-der-Mieter-selbst-bezahlen-article19994006.html, http://www.beobachter.ch/wohnen/miete/privathaftpflicht-wer-zahlt-schaden-der-mietwohnung

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