Mietnebenkosten versicherung

0
15

Nebenkostenabrechnung

Zahlen Sie auch zu viel Nebenkosten?

  • Zuletzt aktualisiert: 4. Oktober 2017
  • Von: Dr. Britta Beate Schön

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn Sie Nebenkostenvorauszahlungen leisten, muss Ihr Vermieter eine klare und verständliche Abrechnung schicken.
  • Ihr Vermieter darf nur die Kosten umlegen, die er im Mietvertrag aufgeführt hat.
  • Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren oder Reparaturkosten darf Ihr Vermieter nicht umlegen.
  • Ihr Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende abrechnen. Tut er das nicht, kann er auch keine Nachzahlung verlangen.
  • Sie können sich gegen eine Nachzahlung innerhalb von zwölf Monaten nach Abrechnungserhalt wehren.
  • Ihr Vermieter kann die monatlichen Vorauszahlungen angemessen erhöhen, falls Sie bereits Nebenkosten nachzahlen mussten.

So gehen Sie vor

  • Holen Sie Ihren Mietvertrag aus dem Ordner und legen Sie ihn neben die Abrechnung.
  • Sind in der Abrechnung Kosten aufgelistet, die nicht im Vertrag stehen?
  • Welcher Umlageschlüssel wird im Vertrag festgelegt? Verbrauch, Quadratmeter oder Personenanzahl?
  • Vergleichen Sie die aktuelle Abrechnung mit der aus dem letzten Jahr, um Kostensteigerungen zu entdecken.
  • Verlangen Sie beim Vermieter Einsicht in die Belege, falls Ihnen die Kosten zu hoch vorkommen.
  • Schreiben Sie an den Vermieter, dass Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind, wenn sie unklar ist oder unzulässige Kosten umgelegt wurden.
  • Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bei Bedarf von einem Mieterverein, dem Mieterbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen.

Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Mietrecht immer auf dem Laufenden – mit unserem kostenlosen Newsletter!

Über kaum ein Thema wird zwischen Mieter und Vermieter so häufig gestritten wie über die Nebenkosten. Im Jahr 2014 zahlten Mieter monatlich im Durchschnitt 2,17 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Das hat der Deutsche Mieterbund in seinem jährlichen Betriebskostenspiegel ermittelt. Bei der Abrechnung für 2015 müssen Mieter nicht mit einer bösen Überraschung rechnen. Die Heizkosten sind gesunken und die verbrauchsunabhängigen Kosten sind nicht nennenswert gestiegen.

Wenn Sie keine Nebenkostenpauschale zahlen, sondern Vorauszahlungen leisten, sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung anhand der folgenden Punkte überprüfen. Nicht jede Abrechnung ist korrekt.

Diese Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein

Die Abrechnung muss klar und verständlich sein. Aus der Nebenkostenabrechnung müssen Sie zu jeder Position erkennen können, wie hoch die Gesamtkosten sind und nach welchem Schlüssel diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt wurden. Folgende Angaben müssen in Ihrer Abrechnung auftauchen:

Betriebskostenrechner

Sie können mit dem Betriebskostenrechner des Berliner Mietervereins feststellen, ob Ihre Kosten im Durchschnitt liegen. Das ist ein erster Anhaltspunkt für Ihre Prüfung.

  • Abrechnungszeitraum: Der Abrechnungszeitraum muss klar angegeben sein. Wohnen Sie schon ein Jahr in der Wohnung, ist der Abrechnungszeitraum das entsprechende Kalenderjahr. Sind Sie während des Jahres eingezogen, ist der Abrechnungszeitraum von Mietbeginn bis zum Ende des Jahres.
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels: Dieser Punkt ist besonders wichtig, da bei einigen Posten nach Verbrauch abgerechnet wird, bei anderen werden die Gesamtkosten auf Ihre gemieteten Quadratmeter umgelegt − oder aber es wird die Anzahl der Bewohner als Umlageschlüssel gewählt. Der verwendete Umlageschlüssel muss Ihrem Mietvertrag entsprechen. Steht dazu nichts im Mietvertrag, werden die Nebenkosten immer auf die Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB).
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten: Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen, muss Ihr Vermieter die Gesamtkosten für das Haus aufführen. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit umlegen. Gibt der Vermieter also bereinigte Gesamtkosten an, führt das nicht mehr automatisch zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15). Die einzelnen Kosten sind gesondert aufzulisten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu eventuellen Versicherungen.
  • Berechnung des Mieteranteils: Von den Gesamtkosten des Hauses ist nur ein Anteil von Ihnen zu zahlen. Die Berechnung Ihres Anteils muss in der Abrechnung enthalten sein.
  • Berücksichtigung der Vorauszahlungen: Ihre geleisteten Vorauszahlungen müssen aufgelistet und von Ihrem zu zahlenden Anteil abgezogen werden.
  • Rückzahlung oder Nachzahlung: Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Sie nachzahlen müssen oder in welcher Höhe Sie eine Rückzahlung bekommen.

Diese Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen

Was Sie an Betriebskosten zahlen müssen, hängt von Ihrem Mietvertrag ab (§ 556 Abs. 1 BGB). Dabei reicht es aus, wenn Ihr Vermieter im Mietvertrag nicht die einzelnen Betriebskosten auflistet, sondern stattdessen auf die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist. Oft heißt es dann:

„Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen“.

Ohne eine solche Vereinbarung müssen Sie gar keine Betriebskosten zahlen: Es gilt dann die Bruttomiete. Hat der Vermieter eine oder mehrere Kostenpositionen im Mietvertrag vergessen, die in der Verordnung enthalten sind, darf er sie Ihnen nicht in Rechnung stellen. Schauen Sie dazu in Ihren Mietvertrag. Das sind die Kosten im Einzelnen:

Heizkosten senken

Wie Sie bei den Heizkosten sparen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Heizkosten senken".

Heizkosten: Ihre Nebenkostenabrechnung enthält eine Abrechnung der Heizkosten für das vergangene Jahr. Das ist bei jeder Nebenkostenabrechnung der größte Posten. Mit den Heizkosten werden auch meist die Warmwasserkosten abgerechnet. Heizkosten und Warmwasserkosten sind nach Verbrauch abzurechnen. Wenn der tatsächliche Verbrauch in Ihrer Abrechnung nicht angegeben ist, ist Ihre Abrechnung fehlerhaft. Sie haben in diesem Fall das Recht, die Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

Grundsteuer: Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Ihr Vermieter kann sie als Betriebskosten von Ihnen verlangen, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wurden oder wenn Ihr Vermieter im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen hat (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Meist wird die Grundsteuer nach der Wohnfläche berechnet.

Kosten für Kalt- und Abwasser: Die Abrechnung von Kalt- und Abwasser kann zusammengefasst werden, obwohl die Betriebskostenverordnung dazu zwei verschiedene Positionen enthält (§ 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV). Eine gesonderte Erfassung des Schmutzwassers findet häufig nicht statt und richtet sich nach dem Frischwasserverbrauch. Daher bietet sich eine Zusammenfassung der Posten an und ist auch zulässig. (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009, Az. VIII ZR 340/08). Werden Frisch- und Abwasser allerdings nach unterschiedlichen Maßstäben verteilt, können die Posten nicht zusammengefasst werden.

Die Kosten für die regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern, die übrigens mittlerweile Pflicht ist, kann auf die Mieter umgelegt werden.

Kosten für den Aufzug: Sie müssen die Wartungskosten für den Aufzug zahlen, auch wenn Sie stets die Treppe nehmen oder im Erdgeschoß wohnen (BGH, Urteil vom 20. September 2006, Az. VIII ZR 103/06). Ausschlaggebend für die Kosten ist, ob Sie den Aufzug theoretisch benutzen könnten (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Anders verhält es sich, wenn Sie in einem anderen Gebäudeteil wohnen und die Wohnung gar nicht mit dem Aufzug erreichbar ist. Dann dürfen die Aufzugkosten auf Sie nicht umgelegt werden (BGH, Urteil vom 8. April 2009, Az. VIII ZR 128/08).

Straßenreinigung und für Abfallbeseitigung: Zu den Kosten für die Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV ) gehören auch die Kosten für die Beseitigung von Eis und Schnee und das Streuen bei Glätte. Ausführliche Informationen zur Streupflicht finden Sie im Artikel „Streupflicht"Winterpflichten: Streu- und Räumpflicht. Nicht zu den Betriebskosten zählen die Miet- sowie Anschaffungskosten für Müllbehälter.

Kosten für Entwässerung: Ist die Position Niederschlagswassergebühr, auch Oberflächenentwässerung genannt, im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt, so kann diese nicht umgelegt werden. Auch nicht unter den Abwasserkosten!

Reinigungskosten: Darunter fallen Personalkosten, die entstehen, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat. Aber auch Putzmittel können auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Nicht umlegungsfähig sind Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen.

Kosten für Gartenpflege: Hierzu gehören Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten in Zusammenhang stehen. Kosten für einzelne neue Pflanzen können genauso umgelegt werden, wie welche für die Pflege von Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das gilt auch dann, wenn Sie den Garten nicht unmittelbar nutzen können (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03). Wird ein Garten allerdings komplett neu angelegt, muss der Vermieter dafür alleine aufkommen.

Beleuchtungskosten: Hierzu gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Kosten für Lampen und Glühbirnen können vom Mieter nicht verlangt werden.

Kosten für die Schornsteinreinigung: Hierzu gehören die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Kosten für den Hausmeister: Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wichtig ist aber, dass nicht alle Kosten umgelegt werden können. Führt der Hausmeister Reparaturen am Haus durch oder wird er zur Hausverwaltung herangezogen, müssen die Mieter diesen Anteil nicht zahlen. Schlüsselt der Vermieter die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten nicht auf, darf der Mieter von den Hausmeisterkosten pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, Urteil vom 22. April 2016, Az. 4 C 446/14).

Ist der Hausmeister auch gleichzeitig Gärtner oder reinigt er das Treppenhaus, dann darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Sie würden sonst doppelt zahlen.

Kosten für Kabelanschluss: Mieter und Vermieter können bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, dass der Vermieter den Mieter mit Kabelfernsehen versorgt und hierfür einen Kabelservicevertrag mit einem Anbieter schließt. Dann kann der Vermieter die hierfür anfallenden Kosten auf den Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Der Mieter, der keinen Breitbandkabelanschluss haben will, kann auch nicht mit den Kosten dafür belastet werden.

Kosten für Dachrinnenreinigung: Diese können nur dann als sonstige Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt wird (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Das muss aber der Vermieter mit Ihnen vorher vereinbart haben (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt werden soll, kann Ihr Vermieter diese Kosten nicht geltend machen.

Kosten von Rauchmeldern: Die Frage, ob der Vermieter die Kosten für die Anmietung und die Wartung von Rauchmeldern bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umlegen darf, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Nach einer Ansicht, darf der Mieter weder die Kosten für die Wartung, noch die Mietkosten auf den Mieter umlegen (AG Dortmund, Urteil vom 30. Januar 2017, Az. 423 C 8482/16). Das Landgericht Hagen hält die Mietkosten für nicht umlagefähig, die Wartungskosten hingegen schon (Urteil vom 4. März 2016, Az. 1 S 198/15). Nach Auffassung der Richter in Magdeburg sind die Kosten insgesamt als sonstige Kosten umlagefähig (LG Magdeburg, Urteil vom 27. September 2011, Az. 1 S 171/11).

Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht noch aus.

Versicherungen: Der Vermieter darf die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in Rechnung stellen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht- und eine Gewässerschadenshaftpflichtversicherung sind möglich. Nicht umlegungsfähig ist eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung.

Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Mietrecht immer auf dem Laufenden – mit unserem kostenlosen Newsletter!

Darf der Vermieter eigene Leistungen in Rechnung stellen?

Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten bzw. solche, die von ihrem Personal durchgeführt werden, das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten. (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az. VIII ZR 41/12) Voraussetzung ist allerdings, dass die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt werden.

Wichtig: Bei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird zum Beispiel eine volle Hausmeisterstelle in einer kleinen Wohneinheit eingerichtet oder erhält der Hausmeister ein deutlich überhöhtes Gehalt, sind diese Kosten zumindest angreifbar. Der Vermieter muss zwar nicht immer den preisgünstigsten Anbieter auswählen, die Kosten müssen aber wirtschaftlich sein. Wenn Sie sich gegen unwirtschaftliche Kosten zur Wehr setzen wollen, müssen Sie beweisen, dass die Ausgaben zu hoch sind. Dazu können Sie zum Beispiel das Angebot eines vergleichbaren Anbieters vorlegen, das deutlich günstiger ist.

Haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen

Beauftragt der Vermieter jemanden mit der Reinigung des Hausflurs oder werden die Gebühren für den Schornsteinfeger anteilig auf die Mieter umgelegt, können Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Wie viel Sie dabei sparen können und wie Sie die Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen geltend machen, haben wir in diesen Artikeln für Sie zusammengefaßt.

Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen

Diese Nebenkosten dürfen nicht abgerechnet werden:

  • Kosten der Hausverwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
  • Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
  • Bankgebühren

Diese Kosten dürfen selbst dann nicht umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind. Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag über die Umlage von Kosten der Verwaltung ist unwirksam.

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten darstellen. Wenn Sie eine Kostensteigerung in einer Position entdecken, die Ihnen sonderbar vorkommt, dann schauen Sie die Belege bei Ihrem Vermieter an. Es könnte sein, dass er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten in den laufenden Kosten versteckt hat.

Findet sich in der Abrechnung der Posten „Sonstige Kosten“ ohne nähere Erläuterung, müssen Sie diesen Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Vermieter, was sich dahinter verbirgt.

Nach diesen Schlüsseln darf umgelegt werden

Ist im Mietvertrag nicht vereinbart, nach welchem Maßstab die Nebenkosten zu verteilen sind, erfolgt die Verteilung nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Die Heizkosten hingegen müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Übliche Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten sind die Wohnfläche und die Anzahl der Personen, die in einer Wohnung lebt. Beide Verteilerschlüssel sind rechtlich zulässig und können auch miteinander kombiniert werden. Kalt- und Abwasser wird zum Beispiel auf die Anzahl der in der Wohnung wohnenden Personen umgelegt, Versicherungen und Grundsteuer werden nach der Wohnfläche abgerechnet. Für einen Single in einer größeren Wohnung ist der Verteilerschlüssel Personenzahl am günstigsten. Für einen mehrköpfigen Haushalt in einer Durchschnittswohnung ist die Kostenverteilung nach der Wohnfläche vorteilhaft. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest.

Messen Sie Ihre Wohnung nach, sollte Sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, müssen Sie auch weniger Nebenkosten zahlen.

Leerstehende Wohnungen

Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Kosten auch auf alle Wohnungen verteilen. So kann der Vermieter nicht einfach den Verteilerschlüssel ändern und die Betriebskosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Er muss daher die Betriebskosten für eine leere Wohnung selbst tragen. Gleiches gilt für eine Wohnung im Haus, die der Vermieter selbst bewohnt. Dafür muss er auch anteilig selbst Betriebskosten zahlen.

Gewerbliche und private Mieter in einem Haus

Gewerbliche Mieter können höhere Betriebskosten als private Mieter verursachen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Zahnarzt in der ersten Etage seine Praxisräume hat und die Patienten regelmäßig den Aufzug benutzen. Ferner ist bei teilgewerblicher Nutzung meist ein Beitragsaufschlag bei der Wohngebäudeversicherung fällig. Der Vermieter muss aber nur dann die Kosten gesondert aufteilen und abrechnen, wenn dem Wohnungsmieter erhebliche Nachteile durch eine gemeinsame Abrechnung entstehen würden (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Die Nachteile müssten Sie als Mieter vor Gericht nachweisen.

Sie können die Rechnungen und Belege einsehen

Zur Kontrolle der umgelegten Nebenkosten können Sie die Originalbelege in den Büroräumen des Vermieters oder dessen Verwalters einsehen. Sie haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Abrechnungsbelege, auch dann nicht, wenn Sie angeboten haben, die Kopien selbst zu bezahlen. Ausnahme: Der Vermieter wohnt weit entfernt, und eine Einsichtnahme ist unzumutbar (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Der Vermieter ist darüber hinaus nicht verpflichtet, Ihnen auf Ihre Fragen zur Nebenkostenabrechnung Auskunft zu erteilen (AG Wiesbaden, Urteil vom 15. November 2013, Az. 93 C 3906/12).

Verspätete Abrechnung der Nebenkosten

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Es handelt sich dabei um eine Ausschlussfrist.

Sprechen Sie mit anderen Mietern im Haus und erkundigen Sie sich, ob sie auch nachzahlen müssen und ob sie sich gegen die Abrechnung wehren werden.

Ohne Vorlage der Abrechnung kann Ihr Vermieter nach Ablauf dieser Frist keine Nachzahlung mehr verlangen. Sie können hingegen auch nach Ablauf der zwölf Monate noch verlangen, dass Ihr Vermieter eine Abrechnung vorlegt.

Die Ausschlussfrist beginnt immer mit Ende der Abrechnungsperiode, meist zum Ende des Jahres. Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist für diese Frist nicht entscheidend.

Sind Sie Zum Beispiel im März 2014 ausgezogen, muss Ihr Vermieter Ihnen die Abrechnung bis spätestens Ende 2015 zukommen lassen, nicht etwa schon bis März 2015. Ihr Vermieter ist nämlich zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.

So lange können Sie Einwendungen gegen die Abrechnung erheben

Die Jahresfrist läuft für Sie erst dann, wenn Ihr Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Hat Ihr Vermieter Ihnen zwar die Nebenkostenabrechnung geschickt, aber bei mehreren Positionen nicht nachvollziehbar erklärt, wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er das nicht innerhalb des Jahres, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.

Haben Sie Einwendungen gegen die Abrechnung, müssen Sie diese innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung vorbringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Einwendungsfrist endet taggenau zwölf Monate, nachdem Sie die Abrechnung bekommen haben und nicht etwa erst am Ende des Kalendermonats (LG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 2016, Az. 63 S 35/16).

Wichtig ist, dass Mieter ihre Einwendungen konkret machen. Die pauschale Behauptung, die Kosten seien völlig überhöht oder die Kostensteigerungen seien unerklärlich, reichen nicht (Amtsgericht Berlin Mitte, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 17 C 247/14).

Holen Sie sich bei der Überprüfung der Abrechnung Unterstützung. Dazu können Sie sich an Ihren vor Ort tätigen Mieterverein, den Mieterbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Tipps zur Suche eines Anwalts finden Sie hier.

Die Frist müssen Sie auch dann beachten, wenn Sie die gleiche Einwendung schon gegenüber Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben haben. Sie müssen die Einwendungen für jedes Abrechnungsjahr erneut erheben, wenn Ihr Vermieter den gleichen Fehler wie in den Vorjahren begangen hat. (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 185/09).

Oft findet sich in einer Nebenkostenabrechnung der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt werden muss. Dadurch werden Ihre gesetzlichen Rechte aber nicht beschränkt. Der Hinweis hat den Hintergrund, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird. Ein entstandenes Guthaben muss Ihr Vermieter also innerhalb eines Monats erstatten.

Umgekehrt müssen Sie eine fällige Nachzahlung ebenfalls innerhalb von 30 Tagen leisten. Durch einen Widerspruch ändert sich daran nichts. Wird zeitnah Widerspruch eingelegt, kann die Angelegenheit aber möglicherweise geklärt werden, bevor die Abrechnung fällig wird. Diese 30-Tage-Frist ändert nichts daran, dass Sie unabhängig von der Fälligkeit der Abrechnung zwölf Monate lang Zeit haben, Einwendungen zu erheben.

Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Mietrecht immer auf dem Laufenden – mit unserem kostenlosen Newsletter!

Wenn Ihr Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen will

Ihr Vermieter kann die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, wenn es nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass die Kosten im laufenden Abrechnungsjahr höher sein werden als die Vorauszahlungen. Eine pauschale Erhöhung oder einen Sicherheitszuschlag müssen Sie nicht zahlen (BGH, Urteil vom 28. September 2011, Az. VIII ZR 294/10). Auch wenn Sie mit der Erhöhung nicht einverstanden sind, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die Vorauszahlungen erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB). Er ist zu einer Erhöhung berechtigt, aber nicht verpflichtet.

Nebenkostenabrechnung und Kaution

Beim Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05). Er kann nicht pauschal die gesamte Kaution zurückbehalten. Was angemessen ist, richtet sich nach der voraussichtlichen Nachzahlung. Dabei ist von der letzten Nebenkostenabrechnung auszugehen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Julia Rieder

Expertin für Versicherungen

Ein Rechtsstreit kann teuer werden

  • Rechtsschutz ist sinnvoll, aber kein Muss.
  • Viele Fälle, etwa rund um Hausbau oder Scheidung, sind nicht versichert.
  • Wir zeigen gute Tarife zu einem fairen Preis.

Von uns empfohlene Tarife:

Sollen wir Sie

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps – kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Das könnte Sie auch interessieren

Noch mehr sparen mit Finanztip

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Kostenlos anmelden

Artikel verfasst von

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected] .

Versicherungen in den Nebenkosten

Der Mensch ist stets gewillt sein kostbares Hab und Gut zusammenzuhalten und sich gegen alle möglichen Eventualitäten abzusichern.

Vor allem in der heutigen Zeit sind materielle Werte und Güter ein nicht zu unterschätzendes Kapital. Nicht nur Personenversicherungen, wie Lebensversicherungen und Krankenversicherungen, sollen ein schützendes Netz um den Menschen spannen.

Auch gegen sämtliche schädlichen Umwelteinflüsse möchte man sich bestmöglich abschirmen. Je mehr man besitzt, desto mehr möchte man auch schützen.

Versicherungen des Vermieters

Ein schützendes Interesse hat natürlich auch ein Vermieter und in vielen Fällen sogar den „Darf-Schein“ der Betriebskostenverordnung, die Kosten dafür dem Mieter in den Mietnebenkosten zu präsentieren.

Bei drohenden Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer und den fußballspielenden Nachbarskindern im Hof, kann man die Sorge nachvollziehen. Auch in Bezug auf das leibliche Wohl seiner Mieter ist der Vermieter gewillt sich mit einer Versicherung abzusichern. Nicht selten stürzt jemand auf der Treppe oder verliert bei vereisten Zugängen schnell den Halt.

Die resultierenden Schäden werden mit der Haftpflichtversicherung aufgefangen. Diese ist kein Muss für den Vermieter, aber aus eigenem Interesse trotzdem quasi unerlässlich.

Diese Posten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen sich grundsätzlich in den Nebenkosten wiederfinden, mit gewissen Ausnahmen:

Welche Versicherung darf in den Nebenkosten umgelegt werden?

Vorausgehend für die Umlage der Versicherungsprämien und Versicherungssteuern auf den Mieter ist natürlich die Ausweisung im Mietvertrag. Die Betriebskostenverordnung gibt vor, dass sogenannte Elementarschäden umgelegt werden dürfen.

Darunter fallen beispielweise besagte Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer beziehungsweise die daraus resultierenden Schäden. Nicht wenige Regionen sind betroffen von Hochwasser und Überschwemmungen. Ebenfalls verursachen Blitzschläge und Lawinen mancherorts regelmäßig Reparaturkosten. Die dementsprechenden Versicherungskosten dürfen auch auf den Mieter umgelegt werden.

Neben durchaus realistischen Gefahren ist es natürlich möglich, Versicherungen für Fälle abzuschließen, die äußerst unwahrscheinlich oder nie eintreten werden. Beispielsweise eine Terrorversicherung oder eine Erdbebenversicherung. In solchen Fällen greift der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der in obigen Fällen zutreffen muss.

Ein militärisches Gelände in der unmittelbaren Umgebung oder ein erfahrungsgemäß erdbeben-gefährdetes Gebiet wären die Voraussetzungen zur Wirtschaftlichkeit und zur Erfassung in der Nebenkostenabrechnung.

Was darf der Vermieter nicht umlegen?

Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die die Reparatur und Instandsetzung betreffen.

Ebenso darf sich die Umlage der Hausratsversicherung nicht in den Nebenkosten wiederfinden. Eine Grafik soll die Unterteilung nochmals verdeutlichen:

Generell empfiehlt es sich für jeden Mieter selbst für gewissen Versicherungsschutz zu sorgen.

Einbrüche und Schäden an mitgemieteten Sachen sollten bestenfalls in einer Mieter-eigenen Hausratsversicherung aufgefangen werden.

Ob sich in der Nebenkostenabrechnung auch die richtigen Posten wiederfinden oder ob womöglich Versicherungskosten falsch umgelegt werden, kann eine Prüfung zutage bringen.

  • 81% aller Abrechnungen sind falsch
  • Sie zahlen im Schnitt um 221 € zu viel
  • Prüfung durch unsere Experten in nur 48 h
  • Prüfung inkl. Anschreiben für einmalig 39 €

Mietrecht.org

Als Vermieter ist man gerne auf der sicheren Seite und versucht sich durch den Abschluss von Versicherungen für die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus weitestgehend von Schäden frei zu halten. Um so besser ist es, wenn diese Versicherungsbeiträge dann im Rahmen der Nebenkosten auch auf den oder die Mieter umgelegt werden können.

Der oftmals entstehende Streitpunkt über die Abwälzung einzelner Versicherungen, ist vielfach unbegründet, denn tatsächlich ist der Vermieter in vielen Fällen berechtigt, die Kosten von Versicherungen auf den Mieter umzulegen.

Welche Versicherungen Sie als Vermieter im Rahmen der Nebenkosten umlegen können, wird im folgenden Artikel erläutert.

Inhalt: Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung

1. Gesetzliche Regelung

Bis zum 31. Dezember 2003 waren die Nebenkosten, die durch Mietvertrag auf den Wohnungsmieter abgewälzt werden konnten, abschließend in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung enthalten. Seit dem 1. Januar 2004 ist der Katalog dieser Betriebskosten in § 2 Betriebskostenverordnung enthalten.

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV (-früher: Nr. 13 Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung- ) sind unter dem Begriff Betriebskosten ausdrücklich auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen des Vermieters für das Mietobjekt erfasst.

Namentlich aufgezählt werden dabei

  • die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden (neu in § 2 BetrKV),
  • die Kosten der Glasversicherung,
  • die Kosten der Versicherung des Öltanks und des Aufzugs

Beim Abschluss der sogenannten Elementarschadensversicherung, also der Erdbeben- oder Hochwasserversicherung etc., muss in besonderem Maße das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 BGB beachtet werden.

Hinweis zum Wirtschaftlichkeitsgebot:

„Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen,… Rechnet der Vermieter die, das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden, Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht, was wiederum zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann,…“ so der BGH in seiner Entscheidung vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und BGH, 28.11.2007 Az.: VIII ZR 243/06.

Weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen können ebenfalls umgelegt werden, sofern sie gebäudebezogen sind und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Das bedeutet die Aufzählung im Gesetz ist nicht abschließend. Es dürfen aber auch sonstige weitere Versicherungen nur umgelegt werden, wenn diese erforderlich und im Mietvertrag unter den umgelegten Nebenkosten aufgeführt werden.

Während bei Mietnebenkosten Versicherungen allgemeiner Art auf die Mieter umgelegt werden dürfen, darf der Vermieter beispielsweise eine selbst abgeschlossene Versicherung gegen Mietausfälle sowie die Rechtsschutzversicherung nicht auf die Mieter umlegen, auch wenn berechtigter Bedarf für den Vermieter an diesen Versicherungen besteht. Nicht umlagefähig sind zudem die Kosten für einer Reparaturversicherung, da diese Kosten dem Bereich der nicht umlagefähigen Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten zuzurechnen sind.

Im Regelfall nicht auf die Mieter umgelegt werden, dürfen danach:

  • Versicherung gegen Mietausfälle
  • Reparaturversicherung
  • Rechtsschutzversicherung
  • Privathaftpflichtversicherung

2. Wieviele Versicherungen muss der Mieter bezahlen und gibt es eine Höchstgrenze für den Vermieter?

Maßgeblich ist, dass die Versicherungskosten grundsätzlich umlagefähig sind und soweit selbige nicht in der Betriebskostenverordnung enthalten sind, nur umgelegt werden können, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind. Zudem müssen die Ausgaben im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot ( – dazu vergleichen Sie bitte die obigen Erläuterungen – ) entstanden sein.

Überflüssige Ausgaben sollen möglichst vermieden werden, weshalb bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Versicherung auf einen wirtschaftlich vernünftigen Vermieter abzustellen ist, der das Kosten-Nutzen-Verhältnis eines entsprechenden Versicherungsabschlusses im Auge behält, OLG Rostock Urteil vom 27.09.2012, Az.: 3 U 65/11.

Eine Hochwasserversicherung wird danach zum Beispiel in nicht hochwassergefährdeten Lagen nicht in den Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Der Vermieter ist aber auch nicht gezwungen, immer die kostengünstigste Alternative zu wählen oder zu suchen.

Sonderfall: Terrorversicherung

In einem Fall hat der BGH unter dem Az.: XII ZR 129/09 am 13.10.2010 entschieden, dass eine Terrorversicherung umlagefähig ist, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handelte es sich um einen großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur und einem hohen Wert, welches in unmittelbarer Nähe zu einer Bundesbehörde und einem Fußballstadion liegt, weshalb die Umlagefähigkeit hier nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot als angemessen zu beurteilen war.

3. Umlage der Versicherung in den Nebenkosten

Nach den Entscheidungen des BGH vom 15. Juli 2009, Az.: VIII ZR 340/08 und vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 346/08 darf der Vermieter Sach- und Haftpflichtversicherung in der Nebenkostenabrechnung auch unter einer Kostenposition als „Versicherung“ abrechnen.

Die Ansicht, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegten Versicherungen genau bezeichnen muss, damit für den Mieter im Rahmen seiner Prüfpflicht erkennbar ist, dass es sich nicht um sonstige, eben nicht anrechenbare Versicherungen handelt, wurde damit überholt und dem Vermieter die Aufsplittung in einzelne Versicherungen abgenommen.

In seiner Begründung führt der BGH aus, dass die Abrechnung eine Kontrolle der Kostenposition „Versicherung“ daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, nicht zu ermöglichen braucht; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung. Etwaige Einwendungen sind dann innerhalb der 12 – monatigen Einwendungsfrist gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Der Vermieter darf unter anderem die Kosten für eine

  • Gebäudeversicherung
  • Elementarschadensversicherung
  • Grundbesitzer – Haftpflichtversicherung
  • Öltankversicherung
  • Glasversicherung

Ausgaben für private Versicherungen allerdings nicht.

Andere Leser fanden auch diese Fachbeiträge interessant:

53 Antworten auf "Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)"

Brandversicherungbeitrag erhöht – kann der Vermieter die erhöhte versicherungsprämie auf die Mieter umlegen?

Hallo Frau Hachenberger,

ich wüsste nicht, was dagegen spricht. Wenn die Gartenpföege teuer wird, werden diese (Mehr)Kosten auch umgelegt.

Gebäudeversicherung ist um 490€ gestiegen.

Darf der Vermieter das und welchen Grund sollte er haben?

Muss er außerdem seine Mieter informieren?

490 Euro als Wert sagen erstmal nichts aus. Das kann eine Steigerung von 10% sein (große Immobilie) oder um 200% (kleines Haus). Fragen Sie den Vermieter warum es zu der Steigerung kam und nehmen Sie im Zweifel Belegeinsicht.

Im Mietvertrag wird bei mir die Kaltmiete und die Heizkosten aufgeführt. Mein Vermieter will alle 3 Monate von mir die Hälfte der Kosten für Schornsteinfeger, Wasser und Feuerversicherung etc.. ist dies so zulässig ?

grundsätzlich können nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

ich wohne seit nunmehr 7 Jahren in dieser Wohnung und mußte noch nie Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung noch Grundsteuer in meiner Nebenkostenabrechnung bezahlen. Jetzt ist mir diese Woche die Nebenkostenabrechnung von 2014 ins Haus „geflogen“ und plötzlich soll ich diese Versicherungen bezahlen. Das ist ein Mehrwert auf der Abrechnung von schlappen 360 Euro. jetzt zu meiner Frage….muß ich das bezahlen obwohl es nicht in meinem Vertrag steht?

Vielen Dank für die Antwort,

P.S.: Wenn ich das nicht bezahlen muß…..finde ich das irgendwo im Internet Schwarz auf Weiß damit ich es meinem Vermieter auch unter die Nase halten kann?

es innen nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

mein Vermieter hat folgende Versicherungen in Rechnung gestellt:

Ökohaftungsversicherung (wegen privater Kläranlage)

Private Sachversicherung (beinhaltet die Glasversicherung)

Betriebshaftpflicht (unser Vermieter hat auch ein Geschäft)

Welche davon sind wirklich berechtigt?

Ich würde sagen nur die ersten drei Versicherungen.

ich bin im Dezember 2014 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe noch keine vollständige Rückzahlung der Kaution erhalten.

Mein Vermieter hat mir heute neben der Betriebskostennachzahlung folgende Kosten aufgeführt die er mit der Restkaution verrechnen möchte:

Kosten für die Grundsteuer

Alle drei aufgeführten Punkte wurden nicht im Mietvertrag vereinbart. Sind diese trotzdem zulässig?

Vielen Dank und beste Grüße

grundsätzlich können nur Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Und die Rechtsschutzversicherung gehört ohnehin nicht zu den umlegbaren Kosten.

in unseren bisherigen Betriebskostenabrechnungen gab es bis zur Abrechnung für 2013 immer die Position „Versicherung Gebäude“.

In der Betriebskostenabrechnung 2014 wird auch wieder diese Position abgerechnet.

Am Ende der Betriebskostenabrechnung 2014 taucht nun aber neu auf „Versicherung Gebäude 2015“ – also die Versicherung für das laufende Geschäftsjahr als „Vorauszahlung“.

Meine Frage ist nun, ob die Wohnungsverwaltung dazu berechtigt ist, Vorauszahlungen auf die Gebäudeversicherung zu erheben, so dass damit für uns eine Doppelbelastung zu einer sachlichen Position entsteht.

Vielen Dank und beste Grüße

Hallo Herr Hundt,

unsere Umlage für Gebäudeversicherung in der Betriebskostenabrechnung ist innerhalb eines Jahres von ca. 70 Euro auf unglaubliche 533 Euro gestiegen. Das ist ein Anstieg von fast 800 %. Als Grund gibt die Hausverwaltung gegenüber unserem Vermieter an, dass es mehrere größere Wasser und Brandschäden gab, welche durch Mieter und Eigentümer zT. grob fahrlässig verursacht wurden.

Die Versicherung hat auf Grund der Schäden (ca. 70000 Euro) den Versicherungsvertrag gekündigt. Da man wohl nicht so schnell eine neue Versicherung finden konnte hat sich die alte Versicherung doch bereiterklärt die Deckung gegen eine Jahresprämie von über 50000 Euro zu übernehmen. Vorher ca. 5000 Euro pro Jahr.

Ist die Umlage dieser extremen Ehöhung des Versicherungsbetrages auf alle Mieter rechtens? Muss hier nicht vielmehr der Schadensverursacher für die Kosten aufkommen bzw. falls dieses nicht so ist, sind dann nicht die Eigentümer in der Pflicht, da diese ja auch den finanziellen Vorteil aus der Vermietung haben.

Vielen Dank für eine Antwort schon mal im voraus

ich kann hier im Kommentar leider nicht so weit ausholen. Recherchieren Sie nach Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung und nach „extremer Kostensteigerung“. Das sollte Ihnen helfen.

Hallo Herr Hundt,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Habe wirklich schon sehr umfassend recherchiert. Könnten Sie daher nicht vielleicht doch kurz Ihre Auffassung dazu schildern. Für andere Leser Ihrer Seite wäre das sicherlich auch sehr hilfreich.

Bisher habe ich nur im Internet gefunden das Prämienanpassungen auf Grund von Schadensereignisssen nicht auf den Mieter umlegbar sind. zB. (Beruht eine Prämienerhöhung auf einem konkreten Schadensfall, kann sie nicht auf die Mieter umgelegt werden (z.B. Gebäudeversicherung erhöht die Prämie nach einem Schaden am Rohrleitungssystem; AG Köln, Urteil vom 21.5.1999,)

Wäre super doch noch Ihre Meinung als Experte darauf zu erhalten. Vielen Dank.

Ich wohne in einem Altbau 6WE (gesamt Einheit 533 m²) einer großen Gesellschaft welches Plattenbauten und Neubauten im Umkreis von ca. 50 km unterhält. Im 12 km entfernten Nachbarort brannte es mehrmals in einem Plattenbau. Nun erhöhte die Gesellschaft für unserer Einheit die Versicherungsbeiträge von 126 € auf 498 € für die gesamte Wohneinheit. Ist dies Rechtens solche Versicherungen Orts- und Bautentypübergreifend abzuschließen und uns damit für diese Brände mit zahlen zu lassen?

Die Antworten auf die Fragen von Stephan und Herrn Wille würden mich auch brennend interessieren, da ich mich momentan in einer ähnlichen Situation befinde.

Die Versicherungskosten wurden um über 100% erhöht. Die von der Hausverwaltung abgeschlosse Police umfasst nun anscheinend mehrere Häuser unterschiedliche Eigentümer. Die Häuser haben unterschiedliche Ausstattung und Risiken (z.B. Fahrstuhl & Öltank, beides in unserem Haus nicht vorhanden) und die höheren Kosten haben angeblich auch mit Schadensfällen anderer Häuser zu tun. Die Versicherungskosten wurden dann, ohne Berücksichtigung dieser Unterschiede, auf die qm Fläche der einzelnen Häuser umgerechnet.

Dürfen Versicherungskosten derart gebäudeübergreifend zusammengelegt werden, auch wenn sich die Gebäude und deren Risiken unterscheiden?

Ist eine derartige prozentuale Erhöhung der Versicherungskosten noch „wirtschaftlich“, solange sie sich die absoluten Kosten im Rahmen des regionalen Durchschnitts bewegen? (Gilt beim Gebot der Wirtschaftlichkeit eher die relative Veränderung oder der absolute Betrag?)

Vielen Dank für den guten Artikel!

Freundliche Grüße, R.

danke für Ihren Beitrag. Es kommt hier mit Sicherheit auf den jeweiligen Einzelfall an. Ich kann Sie daher nur bitten Ihren Fall (insb. die Kosten vorher und nachher) von einem Anwalt bewerten zu lassen.

Kann man pauschal einen Richtwert sagen wie hoch ungefähr eine Grundsteuer für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnpartien von 120m’2 ist? Kann das 100,-€ oder 1000,-€ sein? Mir ist schon klar das Region und Gemeinde hier ihre eigene Schlüssel haben zur Berechnung.

es sind ganz grob gesagt eher 150 Euro als 1.000 Euro im Jahr.

Thema Zweifamilienhaus. Vermieter wohnt unten, Mieter oben. Haus wurde nach KfW 70 gesamt neu gedämmt, neue Heizungsanlage, und eine komplette Dachseite mit Photovoltaik belegt. Speziell dadurch hat sich die Gebäudehaftpflicht um 100% erhöht.

Von der Photovoltaik habe ich als Mieter nichts, der Vermieter schon. Muss ich die Erhöhung der Versicherungssumme mittragen?

Hallo. Wir sind zum 31. Juli letzten Jahres aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Zeitgleich wurde das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft.

In der mittlerweile erfolgten Betriebskostenabrechnung sollen wir nun die (umlegbaren) Versicherungen für das gesamte Jahr bezahlen (und nicht nur anteilig für 7 Monate).

Die Begründung dafür lautete durch die (damalige) Hausverwaltung: „Bei einigen Kostenarten haben wir die Beträge für das gesamte Jahr abgerechnet, da diese auch noch von der bisherigen Eigentümerin bezahlt worden sind.“

Mein Frage: Müssen wir tatsächlich die Versicherungen für das gesamte Jahr bezahlen, weil die damalige Eigentümerin diese auch schon (scheinbar im Voraus) bezahlt hat?

Sie müssen natürlich nur für den anteiligen Zeitraum in der Sie in der Wohnung gelebt haben die Nebenkosten zahlen. Wer was bezahlt hat, kann Ihnen als Mieter egal sein.

wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2015 bekommen und uns traf der Schlag. Die Kosten de Versicherung sind von 2014 zu 2015 extrem gestiegen. Wir zahlten 2014 noch 4647€ für das gesamte Haus, was natürlich noch auf die qm runter gerechnet wird (100,17qm sprich 192,62€). 2015 verlangte man nun 14171€ für das Haus, unser Anteil nun 587,37€. Wir wurden darüber nicht informiert und müssten jetzt letztendlichnunter Berücksichtigung aller Faktoren richtig viel nachzahlen. Was für ein Recht habe ich jetzt als Miete? Muss ich das einfach hin nehmen? Muss der Vermieter mich bei solchen extremen Preisändungen in Kentniss setzen?

ich würde zuerst erfragen, wie es zu dieser großen Steigerung kommen konnte. An diese Antwort würde ich dann entsprechend mein Handeln ausrichten.

meine heutige Nachfrage ergab, das im Wohnhaus aufgrund vieler Schäden

(z.g.T. Wasserschäden) die Versicherung die Kosten erhöht und das es keine

andere Möglichkeit gibt als dies zu zustimmen. Hätten wir als Mieter von unserem

Eigentümer oder unserer Hausverwaltung über diese „drastische“ Steigerung

informiert werden müssen? Ich finde, über die Wirtschaftlichkeit geht dies weit

hinaus. Habe ich ein besonderes Recht?

habe ein Objekt an eine öffentliche Einrichtung vermietet, der Mietvertrag kam von der Einrichtung (soweit auch ok)

Da diese mehrere solcher Objekte so gemietet haben, nutzen sie auch diesen „eigenen“ Mietvertrag.

Dort ist aber nirgends nachzulesen, wer für die nötigen Versicherungen (wie Gebäude- und H+G Haftpflicht oder Grundsteuer) aufkommt.

Sie sagen, sie würden grundsätzlich keine Kosten für Versicherungen und auch keine für die Grundsteuer übernehmen!

War geschockt! – Ist rechtlich so passend?

in einem Gewerbemietvertrag können Sie sehr vieles vereinbaren. Der Gesetzgeber geht von Verhandlungen auf Augenhöhe zwischen gleichrangigen Vertragspartnern aus.

Unsere Nebenkostenabrechnung weißt eine Position auf, die ich nicht so ganz nachvollziehen kann.

Kann das ernsthaft abgerechnet werden?

Ich habe ja selbst auch ne Haftpflicht und Hausratversicherung

Kann ich das bemängeln und streichen lassen?

fragen Sie nach, welche Versicherung sich dahinter verbirgt. Vermutlich kann diese nicht umgelegt werden.

Hallo Herr Hundt,

Ich habe gerade meine Nebenkostenabrechnung vom ehemaligen Vermieter erhalten. Ich bin am 31.7.2016 ausgezogen. Jetzt hat mir der Vermieter für den Punkt Versicherung eine Polizze, gültig ab 01.08.2016 bis 01.08.2017 mit dem Betrag von ca. 250 Euro vorgelegt und anteilig für 7 Monate diese in der NK Abrechnung für 2016 abgerechnet. Die eigentliche Polizze die bis 01.08.2016 gültig war, kostete 185 Euro. Sollte ich jetzt nicht anteilig zu den 185 Euro (für die 7 Monate) die Versicherung zahlen oder doch zumindest sollten die tatsächlichen Kosten des Jahres 2016, anteilig 7 Monate für 185 Euro und anteilig 5 Monate von 250 Euro herangezogen werden und davon mein Anteil von 7 Monaten?

Sie zahlen die Kosten, die anteilig auf Ihre Mietzeit entfallen. Wenn nach Ihrer Mietzeit die Kosten steigen, dann trägt die Kosten Ihr Nachmieter.

Hallo Herr Hundt,

Vielen lieben Dank für Ihre Antwort!

Hallo Herr Hundt,

wir haben seit 01. November 2016 ein Zweifamilienhaus bezogen. Vor kurzem kam die Jahresabrechnung von 2016. Diese beinhaltet u.a. auch die Gebäudeversicherung in Höhe von 412,76 € Welchen prozentualen Anteil muss der Vermieter übernehmen, bzw. die beiden Mietparteien.

Für Ihre Antwort im Voraus vielen Dank.

die nicht verbrauchsabhängigen Kosten werden i.d.R. nach Zeit aufgeteilt. Das heisst, für Ihre Wohnung tragen Sie 2/12tel der Kosten. Die Trennung mit der anderen Wohnung erfolg über den vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag.

ich besitze ein Zweifamilienhaus, wovon ich eine Einheit vermietet habe und die andere selbst nutze. Kann ich in diesem Fall die kompletten Kosten der Grundbesitzerhaftpflicht auf den einen Mieter umlegen? Im Mietvertrag sind die entsprechen Betriebskosten alle erwähnt.

Sie müssen alle Nebenkosten nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel umlegen und natürlich auch Ihren Teil selbst tragen.

mein Vermieter fordert das erste mal eine Zahlung für eine Sachversicherung in der Nebenkostenabrechnung. Ich wohne seid 10 Jahren in der Wohnung und dieser Posten wurde noch nie in der Kosteabrechnung aufgeführt. In meinem Mietvertag steht er auch nicht drin. Bin ich verpflichtet diesen Betrag für die Sachversicherung jetzt zu zahlen?

der Vermieter darf nur die Nebenkosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Aber Achtung, ggf. ist diese Position unter einem anderen Begriff im Mietvertrag vorhaben, z.B. Gebäudeversicherung.

Hallo liebe Community,

ich habe auch eine Frage zu unserer Nebenkostenabrechnung und bin leider noch nicht durch die Kommentare hier ganz schlau geworden.

Unsere Nebenkostenabrechnung (2016) enthällt einen unglaublich hohen Betrag an Gebäudeversicherung (+168 €). Ich habe im Haus die Eigentümer gefragt und hier wurde mir gesagt, dass darin schon die Vorauszahlung für 2017 enthalten ist: In der Abrechnung für 2016 steht also der Betrag der Gebäudeversicherung für 2016 und die Vorauszahlung für 2017.

Ist das so korrekt?

Wir sind vor einem halben Jahr in ein Einfamilienhaus gezogen, nun flatterte die erste Erhöhung für die Wohngebäudeversicherung etc. ein von 600 Eur auf 814 im Jahr ist das in Ordnung die Höhe? Vermieter legt mir leider keine Belege vor.

Hallo Herr Hundt,

wir haben einen Mietvertrag für ein Ladengeschäft. Wir haben eine Frage zum Verteilungsschlüssel der Versicherungsbeiträge. Die Situation ist wie folgt:

Das Gebäude besteht im EG aus zwei Ladengeschäften und einem Hoteleingang. Die zweite bis vierte Etage besteht aus den Hotelzimmern.

Alle umzulegenden Versicherungen sind im Mietvertrag genannt.

Als Verteilungsschlüssel ist im Mietvertrag genannt „Die Mieterin trägt anteilig….“

Die Vermieterin legt als Grundlage des Umlageschlüssels nun die Grundfläche im EG fest, somit zahlt das Hotel anteilig nur für den Eingang, für die oberen Etagen ist das Hotel von den Versicherungsbeiträgen befreit.

Ist das so korrekt? Oder muss sich das „anteilig“ nicht auf die gesamte genutzte Gewerbefläche beziehen?

Danke für eine Rückmeldung und

grundsätzlich können verschiedene Umlageschlüssel vereinbart werden. Diese sind nie ganz fair. Bei Ihnen schneit aber ein unangemessen großes Ungleichgewicht vorzuherrschen. Es sollte im Interesse des Vermieter sein, die Kosten fair zu verteilen. Sprechen Sie diesen darauf an. Wenn Sie keinen Erfolg haben, würde ich mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.

Hallo Herr Hundt,

danke für die schnelle Antwort.

Hallo Herr Hundt,

meine Eltern wohnen seit Jahre in einem 3 Familienhaus und haben die Wohngebäudeversicherung in den Nebenkosten bezahlt. Nun kam die Abrechnung von letztem Jahr und da wurde ein neuer Vertrag abgeschlossen. Bisher war die Prämie der Wohngebäude bei ca. 400 €. Im neuen Vertrag bei der gleichen Versicherung liegt Sie nun bei 760 €. Hier wurde nun wohl alles mit rein genommen was geht. Kann der Vermieter willkürlich diese von Ihm getroffene Entscheidung auf die Mieter umlegen ?

Vielen lieben Dank

wer soll die Versicherung auswählen, wenn nicht der Vermieter? Dennoch muss dieser sich an der Wirtschaftlichkeitsgebot halten.

Hallo Herr Hundt,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Unsere Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung waren in den Jahren 2012 bis 2014 deutlich geringer als 2015 und 2016.

Genauer: im Jahr 2012 4860,77€, 2013 3092,22€, 2014 3235,02€.

Im Jahr 2015 gab es bereits eine deutliche Erhöhung auf 7042,25 und nun für 2016 auf 10360,43€

Der entsprechende Anteil auf unsere Wohnnung beträgt 442,25€ (ca 100m²). Kann so etwas gerechtfertigt sein und dann auch auf uns als Mieter umlegbar? Mir erscheint das ganze recht teuer. Welche Vergleichswerte wären angemessen?

ich würde zuerst erfragen, warum die Beiträge für die Versicherung gestiegen sind. Von der Antwort würde ich das weitere Handeln abhängig machen.

Die Begründung lautet, dass durch Schadensfälle innerhalb der WEG die ursprüngliche Versicherung gekündigt hat und daraufhin eine neue gefunden werden musste. Es hieß das es wohl sehr schwierig wäre überhaupt noch einen Versicherer zu finden, so dass die einzigen die noch Versichern sehr teuer wären. Im folgenden sind dann auch bei neuen Versicherer neue Schadensfälle aufgetreten.Die Schadenssumme betrug ca. 30k.

Ist dies alles plausibel und rechtens das wir nun für Schäden an denen wir nicht beteiligt waren zahlen müssen?

Hallo und guten Tag,

ich habe eine Haus & Grundbesitzer Haftpflicht Vers. abgeschlossen, da ich von 235 m² / 65m² vermietet habe. Wie ist der Umlageschlüssel? Kann ich nur die vermieteten 65 m² in die Nebenkostenabrschnung einfliesen lassen, oder die gesamtem 235 m². Was ist rechtlich gesehen o.k.Im Mietvertrag geregelt sind Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung.

die Nebenkosten für den selbstgenutzten / leerstehenden oder anderweitig vermieteten Teil tragen Sie selbst bzw. können Sie nicht auf den anderen Mieter umlegen.

Bei einem Mieter wurde versucht einzubrechen, dabei wurde die Tür beschädigt. Wer haftet für den Schaden. Der Mieter mit seiner Hausratversicherung oder der Vermieter mit seiner Gebäudeversicherung ? Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Источники: http://www.finanztip.de/nebenkostenabrechnung/, http://www.mineko.de/versicherung-in-nebenkosten/, http://www.mietrecht.org/nebenkosten/versicherungen/

Teilen
Vorheriger ArtikelRenten berechnen
Nächster ArtikelPrivate riester rente

Kommentieren Sie den Artikel

Please enter your comment!
Please enter your name here